מבוא למשפט ודיני עסקים – עסקאות נוגדות במקרקעין

תשובה 1

א. עסקה במקרקעין מוגדרת בסעיף 6 לחוק המקרקעין ובעצם היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה. הסעיף מוציא מהגדרת "עסקה במקרקעין" את ההקנייה של בעלות במקרקעין באמצעות הורשה ע"פ צוואה. דרישות החוק כדי שעסקה תהיה תקפה מפורטות בסעיף 7 לחוק וכוללות: רישום במרשם המקרקעין (7(א)), ואם מדובר על עסקת מכר של מקרקעין אז סעיף 8 דורש גם שהעסקה תהיה בכתב וכמובן שצריך שיהיה חוזה מכר שכולל מסויימות וגמירות דעת או הסכם מתנה וכו'.

ב. זכותו של אלי גוברת כי מדובר בעסקאות נוגדות במקרקעין שלגביה צריך להפעיל את סעיף 9 לחוק המקרקעין. בהתאם לסעיף זה הכלל בעיקרון זה שהראשון בזמן גובר וזה משה. אבל אז אם השני בזמן (שזה אלי) מקיים 3 תנאים אז הזכות שלו גוברת ואלי מקיים את התנאים:

1. אלי פעל בתום לב – לדעתי הוא באמת לא ידע על העסקה עם משה כי חיים לא סיפר לו על זה והוא בדק פעמיים בנסח טאבו ולקח עו"ד, אז אפשר להגיד שהוא לא ידע ולא היה עליו לדעת שיש עסקה שקדמה לו.

2. אלי שילם תמורה על הנכס – אלי שילם את כל התמורה במעמד החתימה ועוד במזומן ולכן הוא מקיים את התנאי הזה ויותר מכך. בעיקרון גם תמורה של חלק משמעותי מהמחיר של הדירה מספיקה כדי לקיים את התנאי הזה.

3. אלי רשם את הזכויות על שמו בזמן שהוא עדיין פועל בתום לב – לפי הנתונים העו"ד של אלי הלך ורשם הערת אזהרה (לפי סעיף 126 לחוק) על אלי בלי שהם יודעים כלום על משה ולכן הם פעלו בתום לב וגם נתון שגם אלי וגם העו"ד בדקו את הנסס טאבו והוא היה נקי אז אי אפשר להגיד שהם היו צריכים לדעת שמשה כבר קנה את הנכס. עם זאת, בעיקרון סעיף 9 דורש שהעסקה לטובת אלי נרשמה ובמקרה הזה יש רק הערת אזהרה בזמן שמשה מגלה על העסקה של אלי. אז צריך לבדוק את הפסיקה שאומרת שהערת אזהרה על אלי מספיקה, במיוחד שגם משה לא דאג לרשום עליו הערת אזהרה וזה נחשב גם לחוסר תום לב שלו.

לאור כל האמור, אלי יהיה זכאי לקרקע ומשה יוכל לתבוע את חיים על הכסף שלו והנזקים שקרו לו.

תשובה 2

א. צריך לבדוק עם ה"הצעת רכישה" שחתמו עליה ייחשב לחוזה מחייב או רק לזכרון דברים שהוא חלק ממשא ומתן לקניית הדירה. זה נבחן לפי אם התקיימו הצעה (סעיף 2 לחוק החוזים כללי) וקיבול (סעיף 5). סעיף 2 דורש שלהצעה יהיו פנייה שכוללת מסויימות מספיקה ככה שאפשר לכרות את החוזה בקיבול וגם נדרש גמירות דעת של המציע. סעיף 5 דורש שהקיבול יהיה בהודעה עם גמירות דעת. אז בעיקרון אפשר לראות ב"הצעת רכישה" שהנציג של החברה נתן להם לחתום כהצעה ובחתימה של רמי ודנה כקיבול. אבל צריך לבדוק אם מתקיימים גמירות דעת ומסויימות. לדעתי מסויימות יש מספיק כ כולל גם כתובת ומספר חד' ומיקום ומחיר. ומדובר בדירה על הנייר אז זה תיאור מספיק. מה שכן, יכול להיות שאין מספיק גמירות דעת כי ההצעת רכישה אומרת בסוף שחוזה ייחתם לאחר קבלת היתר בניה וגם הכותרת של זה "הצעת רכישה" ולא חוזה מכר למשל, אז לדעתי אין מספיק גמירות דעת של ההצעה בכלל. מצד שני, אפשר להגיד שזה שהנציג אמר להם שאין בעיה בכלל עם ההיתר בנייה ושממש בקרוב הוא יתקבל זה מעיד על דמירות דעת של החברה ואז אולי החתימה של רמי ודנה מעידה מספיק גם על גמירות דעת מספיק שלהם ואז נכרת חוזה מחייב. גם לגבי הכותרת בע"א 2063/02 נקבע שזה שהכותרת הייתה שם "חשבונית" זה לא אומר שזה לא חוזה לפי סעיף 23 לחוק שקובע חופש צורה של חוזים. גם בית המשפט מסביר שם גמירות דעת היא נחישות וכוונה להתקשר בחוזה אז אפשר להגיד שמה שהנציג אמר שבוודאות יהיה בקרוב היתר בנייה ובגלל זה הם חתמו מעיד על גמירות דעת של הצדדים.

ב. רמי ודנה צריכים להשתמש בסעיפים של ביטול חוזה בגלל פגמים בכריתת חוזה. הכי מתאים שילכו על עילת ההטעייה (סעיף 15 לחוק החוזים כללי) ויגידו שהנציג של החברה הטעה אותם כאשר הוא אמר להם שבוודאות בקרוב יהיה היתר בנייה בקרוב. לפי סעיף 15 הם צריכים להוכיח שהם התקשרו בחוזה עקב טעות (הטעות שלהם שחשבו שיתקבל בוודאות בקרוב היתר בנייה ובסוף לא התקבל) שהיא תוצאה של הטעיה שהטעה אותם הנציג של החברה שהוא מטעם החברה שחתומה על החוזה (וכמובן שהנציג אמר להם שזאת לא בעיה ובקרוב יהיה היתר הוא הטעה אותם כי עובדה שלא התקבל היתר). בנוסף הם צריכים להראות קשר סיבתי והם יגידו לפי מבחן האלמלא שאם הנציג לא היה אומר להם את זה הם בחיים לא היו חותמים ובגלל זה יש קשר סיבתי. אם הנציג יגיד שהוא לא הטעה ובאמת האמין שיהיה היתר ובסוף זה נפל ברגע האחרון, אז הם יכולים גם לנסות לבטל לפי סעיף 14(א) על טעות ולהגיד שהנציג גם אם לא ידע לפחות היה צריך לדעת ולהניח על הטעות של ההיתר. והקשר סיבתי אותו דבר כי לא היו חותמים אם היו יודעים שלא יהיה היתר.

ג. תשנה. בגלל הסיבה הזאת הם לא יצליחו לבטל כי אין פה הטעייה (החוזה אומר שהמחיר צמוד לדולר) אז הם ינסו להגיד שהייתה טעות לפי סעיף 14 לגבי שער הדולר שהם לא חשבו שיעלה ויש קשר סיבתי כי אם היו יודעים שהוא יעלה ככה הם לא היו חותמים. אבל זה לא יעזור להם כי סעיף 14(ד) אומר ש"טעות" זה לא כולל טעות בכדאיות העסקה ושהם אומרים שבגלל שהמחיר עלה בגלל הדולר הם לא רוצים הם בעצם מדברים על טעות בכדאיות.

תשובה 3

חוקי יסוד – זה חוקים שבמערכת המשפט בישראל יש להם מקום גבוה יותר בפירמידה של הנורמות מחוקים רגילים והם בעצם כמו החוקה של ישראל. בגלל זה בית המשפט העליון יכול לקבוע שחוק רגיל שהוא בחקיקה ראשית או בתקנות או אפילו החלטה של המשפט המנהלי היא לא חוקתית כי היא נוגדת חוק יסוד ואז אפשר לבטל את החוק הרגיל.

משפט מקובל – משפט מקובל זאת שיטה משפטית שהתחילה באנגליה ואז גם בארה"ב ובמדינות נוספות שיש בשיטות האלה כאילו חוקים שהם לא באים מהמחוקק אלא מפסקי דין של בתי המשפט באמצעות העקרון של תקדים מחייב של פסיקות בית משפט לבתי משפט נמוכים יותר. בישראל התפתח "משפט מקובל נוסח ישראל" מכוח חוק הפרשנות הישראלי.

פיסקת ההגבלה – פיסקה שמופיעה בסעיף 8 לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו ובסעיף 4 לחוק יסוד חופש העיסוק, שלפיה אפשר לעשות פגיעה בזכויות שמוגנות על ידי החוקים האלו (חופש העיסוק, כבוד האדם ועוד זכויות) רק: 1. בחוק ראשי. 2. שהולם את ערכי מדינת ישראל. 3. שנועד לתכלית ראויה. 4. במידה שאינה עולה על הנדרש (מבחן המידתיות).