דיני קניין | זכויות קניין במקרקעין | עסקאות נוגדות במקרקעין

תשובה 1

תחרות הזכויות בין כהן ודנה: באופן עקרוני, תחרות הזכויות בין כהן לדנה אינה תחרות זכויות ישירה קלאסית. זאת, מאחר שלא מדובר בתחרות בין בעלי הנכס המקורי (אבי) למי שרכש את הנכס בשל רמאות (דנה), שאז היה מדובר בתקנת השוק במקרקעין (ס' 10 לחוק המקרקעין), ואף לא מדובר בעסקאות נוגדות (למשל אם אבי היה מוכר את המשרד בעצמו הן לכהן והן לדנה) שאז חל ס' 9 לחוק. על כן, לטעמי ראוי להתייחס לשני הסעיפים הנ"ל בניתוח תחרות הזכויות דנן, כאשר בפס"ד מועדי נ' שוקחה נקבע כי במקרים דומים כאלו מה שחל היא תקנת השוק (ס' 10) אך זו ההלכה מאחר שבאותו המקרה היורשת ידעה על העסקה הראשונה בעת המכירה (הייתה מעין רמאי באמצע). כך שנראה כי חלה תקנת השוק אך אנתח לפי שניהם.

ראשית, דנה תוכל לטעון כלפי בעלותו של אבי (שממנה נגזרת בעלותו של כהן), כי מאחר שהיא עומדת בתנאי תקנת השוק במקרקעין, זכותה עדיפה על זו של אבי ומכאן בוודאי שזכותה עדיפה על זו של כהן. שהרי, מדובר בזכות קניינית, במקרקעין מוסדרים, העסקה שהיא ביצעה כללה תמורה מלאה, תו"ל (אין כל אינדיקציות שיכלו לעורר את חשדה, כאשר נדרש תו"ל סובייקטיבי לפי פס"ד חוות מקורה בע"מ נ' חסן, וכןם נדרש תו"ל לאורך כל שלבי העסקה לפי פס"ד בעלי מקצוע בע"מ נ' סונדרס) והסמכות על הרישום בטאבו (כנתון בשאלה, כאשר ביהמ"ש פירשו תנאי זה בחומרה ובענייננו הפירוש מתקיים כאשר בעת בדיקת המרשם ע"י דנה לא השתקפה העובדה שכהן כבר רכש את הזכויות במשרד, דומה לשהיה בפס"ד מורדכיוב נ' מינץ ושונה משהיה בפס"ד ס.מ. יצירה בע"מ). עם זאת, בפס"ד להיגי נז עזורי נקבע כי התנאי של הסתמכות על המרשם מתקיים רק כאשר הקונה בדק את כל שרשרת העסקאות עד לבעלים הרשום בטאבו, ולא נתון האם דנה עשתה זאת. בנוסף לכך, נתון כי הקניין הושלם אצלה כאשר היא נרשמה בטאבו, עניין המחזק מאוד את זכותה (פס"ד סונדרס והרטפלד).

בהמשך לכך, גם אם נראה בעורכת הדין כשלוחתו של אבי ולכן ננתח את תחרות הזכויות בין כהן לדנה כעסקאות נוגדות (ס' 9): נראה כי זכותה של דנה (שהיא השנייה בזמן) גוברת על זכותו של כהן כאשר היא עומדת ב-3 תנאי הס': העניקה תמורה מלאה, בתו"ל, והשלימה את הקניין ברישומה בטאבו. יתרה מכך, כהן לא רשם ה"א לזכותו (עניין אשר בהחלט יכל למנוע מדנה לקיים את העסקה בהתחשב בכך שהיא בדקה את הרישום בטאבו) ולכן אף יש לראות בו כחסר תו"ל במידת מה (פס"ד בריטיש).

כהן יטען שאין תחולה לס' 9 כאשר אבי לא התחייב לעסקאות נוגדות אלא עורכת הדין הרמאית ביצעה את העסקה השנייה ללא ידיעתו, כך שדנה לא גוברת על זכותו. עוד יטען כהן כי הוא קנה את הזכויות מאבי בטרם העסקה של דנה (אשר רכשה כביכול מאבי) ולכן גם אין תחולה לתקנת השוק בין דנה לבין אבי, אלא אם כבר בין דנה לבין כהן. בבחינת תקנת השוק בין דנה לכהן: דנה עדיין מקיימת את התנאי של תמורה ותנאי התו"ל, וכן, היא הסמכה על המרשם. עם זאת, מאחר המרשם לא שיקף את העסקה של כהן הוא יוכל לטעון כי ההסתמכות על המרשם לא מתקיימת, אך כאמור, מאחר שהוא לא רשם ה"א יראו בזאת כחוסר תו"ל שלו דווקא. לאור כל אלו, לדעתי דנה תנצח את כהן בתחרות הזכויות ותזכה בבעלות על המשרד.

תחרות זכויות דין דנה לבין לוי: ראשית, השכירות של לוי לא חייבת רישום בטאבו (ס' 152) מאחר שהיא לא לתקופה העולה על 10 שנים, אך היא ניתנת לרישום כי היא לתקופה העולה על 5 שנים (סופרים את תקופת האופציה), כאשר הי מכונה "חכירה" (ס' 3 לחוק). גם פה קיימת בעיה דומה כאשר אבי התחייב כלפי לוי, אך לא אבי הוא שהתחייב לאחר מכן כלפי דנה, אלא עורכת הדין. על כן, לא מדובר בתקנת השוק מובהקת (שהיא תחרות בין דנה לבין אבי) ולא מדובר בעסקאות נוגדות מובהק (כי קיימת העורכת דין הרמאית שמכרה לדנה). אם ננתח זאת לפי עסקאות נוגדות, אז במידה ויראו במסירת המפתח ללוי משום מסירת החזקה הפיזית בדירה אז יחול ס' 21 לחוק השכירות והשאילה, כך שדנה תהא חייבת להיכנס לנעלי אבי (המוכר) ולכבד את חוזה השכירות של לוי. אולם, אם לאור היעדר השימוש בנכס לאור מחלתו של לוי, יראו במסירת החזקה ללוי ככזו שנעשתה לאחר השלמת העסקה ביצעה דנה – אז יחול ס' 9 לחוק המקרקעין כאשר כאמור דנה עומדת ב-3 תנאיו ולכן נראה שדנה לא תהא חייבת לכבד את הסכם השכירות של לוי ולוי ייאבד את זכות החכירה שלו. אם ננתח את תחרות הזכויות ביניהם לפי תקנת השוק במקרקעין – אז אמנם לוי רכש זכות חכירה, אך הדבר לא השתקף ברישום (לא נתון שהוא רשם את השכירות בטאבו) ודנה מקיימת את תנאי הסעיף (כפי שפורט לעיל) כך שגם בניתוח כזה זכותה של דנה עדיפה.

תחרות זכויות בין דנה לבין בנק לאומי: מאחר שנתון שדנה השלימה את הקניין ברישום בטרם היא קיבלה הודעה על העיקול, ואמנם העיקול הוטל לפני שהיא רכשה את הזכות, אך הדבר לא קיבל ביטוי ברישום – זכותה של דנה גוברת.

תחרות זכויות בין כהן לבין הבנק: מאחר שכהן לא השלים את העסקה ברישום (ואף לא רשם ה"א, שנקבע שהיא מספיקה לגבור על מעקל) נראה כי זכות הבנק לעיקול המשרד תגבר על זכותו של כהן.

תשובה 2

תחרות זכויות בין המוסך לבין החברה: לחברה יש זכות משכון על הרכב בהתאם לס' 1 לחוק המשכון (אם כי עולה מנתוני השאלה שאין מדובר במשכון קנייני כקבוע בס' 4 לחוק המשכון מפני שהחברה לא רשמה את המשכון, הרכב לא הופקד ברשותה, ולא נראה כי צד שלישי ידע או עליו היה לדעת על המשכון, ולכן זה לא משכון קנייני) ואילו למוסך יש זכות עיכבון על הרכב (שנחשבת בהתאם לפסיקת העליון גם לז' קניינית) מכוח ס' 11 (א) לחוק המטלטלין וס' 19 לחוק החוזים תרופות. בפס"ד רשות שד"ת נ' גרוס ביהמ"A העליון העניק עדיפות לזכות עיכבון ע"פ זכות משכון (שאף הייתה קניינית, בשונה מענייננו) משיקולים של מדיניות משפטית (לאור צרכי שוק כאשר לא סביר שכל מוסכניק יבדוק ברשם המשכונות, וכן משיקולי השבה מאחר שהמוסך השביח למעשה את הרכב שעכשיו דורשת החברה. דהיינו, העיכבון הופך להיות תקנת שוק אשר מנצחת משכון קנייני, אז על אחת כמה וכמה שהיא מנצחת משכון שאינו קנייני, כך שבענייננו זכותו של המוסך ברכב עולה על זכותה של החברה לאור "תקנת שוק העכבון". זאת, כאשר החלטה דומה התקבלה בעניין אלוניאל בע"מ מנימוקי השבה בלבד, וביחד לס' 19 לחוק החוזים היפה לענייננו. עם זאת, הרכב לא נמצא בענייננו ברשות המעכב (המוסך) וזה מעלה תהיות בדבר נפקות זכות העיכבון שלו (אך לטעמי יש לראות בס' 11(5) שקובע פקיעה של זכות עיכבון כאשר המעכב מוציא את הנכס מחזקתו מרצון כהסדר שלילי אשר מעיד שהוצאת נכס ממעכב בניגוד לרצונו לא פוגעת בזכות העיכבון שלו).

תחרות זכויות בין המוסך לבין אפורי: כאמור בניתוח לעיל, אף שזכות המשכון של אפורי היא זכות קניינית, העיכבון הקנייני של המוסך גובר עליה לאור "תקנת שוק העיכבון".

תחרות זכויות בין גלי לבין החברה ולאפורי: מדובר בתחרות זכויות בין מעקל לבין רוכש שני בזמן (בענייננו גלי היא כמו רוכשת שניה בזמן, כאשר חוק המטלטלין קובע בעלות במטלטלין גם דרך חזקה פיזית בנכס וגלי קיבלה לחזקתה את הרכב, וס' 4 הרלוונטי לענייננו מתייחס ל"כל נושה אחר" כך שיש לראות בגלי כמען "נושה אחר" של רחל, כפי שנעשה בפס"ד שטוקמן נ' ספיטאני לגבי ספיטאני שהיה רוכש מאוחר בזמן בתו"ל). בהתאם, ההלכה לפי פס"ד שטוקמן נ' ספיטאני היא כי במידה ומתקיים אחד מ-3 התנאים של ס' 4 לחוק המשכון ונקבע כי המשכון שוכלל – המשכון גובר, ואחרת השני בזמן גובר. לצד זאת, צוין בפס"ד כי יתכן וניתן להשתמש לתחרות זכויות של עיכבון גם בס' 12 לחוק המטלטלין (שהוא הס' הכללי שמסדיר עסקאות נוגדות במטלטלין) וזו אף דעתו של מיגל דויטש ולכן אנתח בהתאם ל-2 הסעיפים:

כאמור וכפי שפורט לעיל, החברה לא ביצעה פעולה ששיכללה את העיכבון ומבחינה זו לפי הלכת שטוקמן וס' 4 לחוק המשכון – גלי היא הזוכה בתחרות הזכויות. עם זאת, התנאי השלישי של ס' 4 קובע כי הצד השלישי לא ידע ולא עליו היה לדעת עלה משכון. בהתאם, החברה תטען כי בנסיבות בהן רחל הגיחה לפתע לביתה של גלי, עדכנה אותה שהיא עוזבת את הארץ והשאירה לה את הרכב ב"מתנה" – אלו בהחלט נסיבות בהן ניתן לטעון כי על גלי היה לדעת שהרכב ממושכן או מוחזק בדרך בלתי חוקית ולכן משתכלל העיכבון לגביה והיא לא יכולה לזכות בתחרות הזכויות. כך, גם מבחינת תנאי ס' 12 לחוק המטלטלין – גלי לא העניקה כל תמורה עבור הרכב ולא השלימה את הקניין באופן אקטיבי (נתון שהיא לא העבירה בעלות במשרד הרישוי) – כך שהיא כלל לא עומדת בתנאי ס' 12 בתור השנייה בזמן ולכן זכותה של החברה על הרכב עדיפה. בעניין התמורה, ניתן להיעזר בהלכת לאניאדו ע"מ להגיע למסקנה שעצם היעדר התמורה מצד גלי מובילה לעדיפות המשכון של החברה. תוצאה זו של הפעלת ס' 12 לחוק המטלטלין יכולה לטעמי לחזק את הטענה שעל גלי היה לדעת לגבי המשכון שמוטל על הרכב וכך באמצעות הפעלת ס' 4 לחוק המשכון + ס' 12 לחוק המטלטלין ראוי להכריע לטעמי לטובת החברה.

בהמשך לניתוח לעיל, אם הגעתי למסקנה שזכותה של החברה על הרכב עדיפה על זכותה של גלי, אז בוודאי ובוודאי שזכותו של אפורי עדיפה על זכותה של גלי, כאשר נתון כי אפורי רשם את המשכון ובכך שיכלל את המשכון בהתאם לס' 4 לעיל.

תחרות זכויות בין החברה לבין אפורי: כאן מדובר עקרונית על תחרות זכויות בין שני בעלי משכון. במקרה כזה, ס' 6 הוא הס' הספציפי שעוסק בנושא, אבל יש לבדוק אם שני המשכונות אכן שוכללו. בענייננו, תחת ההנחה שאפורי לא ידע ולא היה עליו לדעת על המשכון לטובת החברה (נתון שהוא אף בדק את הרישום ברשם המשכונות שהיה חלק) נראה כאמור שהמשכון של החברה לא השתכלל בהתאם לס' 4 לחוק המשכון (ללא רישום, ללא העברת חזקה, וצד ג' לא ידע ולא היה עליו לדעת). לעומת זאת, אפורי כן רשם את המשכון אצל הרשם, ולכן המשכון של אפורי שוכלל מכוח ס' 4 והמשכון של החברה לא שוכלל, כך שזכות המשכון של אפורי גוברת והוא יהיה זכאי לרכב. בהערת אגב אציין, כי במידה שיראו במשכון של החברה ככזה אשר שוכלל בהתאם לס' 4, אז עקרונית חל ס' 6 אשר מקנה את העדיפות לחברה (כי היא הראשונה ששיכללה את המשכון), אך אז אפורי יכול יהיה לטעון לתקנת השוק במטלטלין ולפעול לפי ס' 5 לחוק המשכון (בדומה לשהיה בפס"ד רשות שד"ת נ' גרוס).

תשובה 3

לדעתי כן. במקרה כזה היה נקבע שקוזייב מקיים את תקנת השוק במקרקעין: הרישום עדיין כוזב (התנאי שלישי שהתקיים בפס"ד המקורי לאור ה"א כוזבת כעת הופך לרישום כוזב של בעלות), אך בעוד שבפס"ד עצמו נקבע שקוזייב לא מקיים את התנאי של תו"ל מאחר שבמקרה של הסתמכות על ה"א נדרש הרוכש לבדוק את כל שרשרת העסקאות עד לבעלים הרשום בטאבו (שאחרת הוא נחשב לרשלן בשל "עצימת עיניים" אשר לא עומדת בדרישת התו"ל של הסעיף) – במקרה של השאלה זו הוא היה מסתמך על רישום בעלות ולכן אין את הדרישה של התחקות אחר שרשרת העסקאות ותום הלב של קוזייב מתחזק. אמנם, עדיין נשאר העניין של רכישת בוהדנה בסכום נמוך מערך השוק ומכירה לאחר חודשיים בלבד, שאלו נסיבות שגם מעידות על בעייתיות מסוימת וביהמ"ש התייחס אליהן כמחזקות את חוסר התו"ל, אך לדעתי במקרה בו הבעלות פשוט הייה רשומה באופן כוזב על בוהדנה – ביהמ"ש לא היה מייחס לקוזייב חוסר תו"ל והיה מעניק לו את העדיפות בדירה. זאת במיוחד נוכח העובדה שביהמ"ש התקשה עם התוצאה כלפי קוזייב וביקש בפס"ד ממינץ לפצות את קוזייב בשווי השיפוץ שהוא ביצע בדירה.