תוקפו של הסכם שיתוף והגבלות על מכירת מניות
אבי ויעקב חתמו על הסכם שיתוף לפיו אבי יקבל את הדירה העליונה ויעקב יקבל את שתי הדירות התחתונות. יעקב מכר את חלקו במקרקעין למיכל, שטענה כי הסכם השיתוף אינו מחייב אותה. לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, הסכמות בע"פ מחייבות בעסקאות מקרקעין, אך סעיף 34(ב) מגביל את תוקף הגבלות השותפים עד לחמש שנים. ההסכם לא נרשם בפנקס, ולכן אינו מחייב צדדים שלישיים כמו מיכל, אלא אם ידעה עליו מראש ופעלה בחוסר תום לב.
פירוק שיתוף וחלוקה בעין
אבי ביקש פירוק שיתוף במכירה, בהתאם לסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, המאפשר לכל שותף לבקש פירוק בכל עת. לפי פס"ד רובינשטיין נ' פיין, לבית המשפט אין שיקול דעת לדחות בקשות פירוק אלא אם ישנה התנהגות זדונית. סעיף 39 מעדיף חלוקה בעין, אך אם החלוקה בעין אינה אפשרית או גורמת נזק כלכלי לאחד השותפים, בית המשפט יכול להורות על פירוק במכירה. במקרים כאלה, המכירה תתבצע לפי סעיף 40 לחוק, בדרך הנהוגה בהוצאה לפועל.
זכויות בעלי דירות ברכוש המשותף
אבי השתלט על גג הבניין, שהיה רכוש משותף, ללא הסכמת מיכל. לפי סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, הצמדה של רכוש משותף לדירה פרטית דורשת הסכמה של כל בעלי הדירות. לפי סעיף 12(ב) לתיקון ה-24, החלטות שמשנות זכויות של שותפים ברכוש המשותף מחייבות את הסכמת כל השותפים. החלטתו של אבי השתלטה על זכויותיה של מיכל בגג ולכן פסולה. מיכל יכולה לפנות לבית המשפט לקבלת צו מניעה לפי סעיף 16 לחוק המקרקעין.