דיני קניין – כל מה שצריך לדעת על בית משותף

ראשית, אתייחס לבקשה הראשונה לרישום הבית כבית משותף לפי הוראות חוק המקרקעין ותקנות המקרקעין (רישום וניהול). הבקשה הוגשה על ידי 12 בעלי דירות מתוך 15 דירות בסך הכל. ס' 142 לחוק המקרקעין קובע תנאי פיזיים לרישום בית משותף ותנאי סף לכך הוא הימצאות שתי דירות נפרדות ומובחנות (וכן בשילוב עם ס' 52 לחוק, וינרוט בעמ' 372). בהתאם לתק' 54 תקנות המקרקעין, הרשם יתן צו אם ראה כי מתקיימים התנאים המנויים ובכלל זה תשריט הבית המשקף את הנתונים נכוחה, התייחסות לסוגיית אימוץ תקנון מוסכם או מצוי, המלצה בנוגע למינוי נציגות זמנית ועוד. נראה כי בבקשת הרישום הראשונה לא נפל דופי מבחינת תנאי הסף לרישום, שכן מתקיימים גם התנאים בס' 143 לחוק המקרקעין, המחייבים כי הגשת הבקשה תיעשה על ידי בעלים ששטח רצפתם מהווה יותר מ-50% מכלל שטחי הרצפה בכלל דירות הבניין. רשם המקרקעין רשאי היה לדחות את הבקשה הראשונה בהתאם לתק' 54(ב)(1) ו-54(ב)(1) לתקנות המעניקות לו שיקול דעת רחב, בכל הנוגע לרישום זכויות בפנקסים.

עתה אבחן את דין הבקשה השנייה לרישום הבית כבית משותף. ידוע כי הבקשה הוגשה על ידי דיירי הקומה השלישית והרביעית. המדובר ב7 דירות מתוך 15, שטח רצפתן המצרפי מהווה 790 מ"ר ואילו שטח כלל בעלי הדירות מהווה 1590 מ"ר. היינו, נראה כי לא מתקיימים התנאים לרישום בית משותף בנדון דידן לפי האמור בהוראת ס' 143 לחוק המקרקעין. בידי בעלי הדירות להתנגד לרישום ואף להגיש בקשה לביטול רישום הבית המשותף (ס' 56, 58, 60 לחוק המקרקעין). אם כי, סביר שהדבר לא יקרה, בשל הרצון המוקדם של רוב בעלי הדירות לרשום את הבית כבית משותף

בעת הגשת הבקשה הראשונה.

רשם המקרקעין אם כן, נתן צו לרישום הבית כבית משותף ואף מינה את שני ותמר לנציגות הבית הזמניות. אין נפקות לכך שמדובר בשוכרת ובחוכרת לדורות, כל אימת שההמלצה על מינוין ניתנה על ידי רוב בעלי הדירות שהגישו את הבקשה, לפי ס' 65 ו66 לחוק המקרקעין. אין התייחסות לסוגיית התקנון, אך אניח כי בהיעדר התייחסות לתקנון מוסכם, הדין שיחול על הבית המשותף בעניינו הוא דין התקנון המצוי לפי התוספת הראשונה לחוק המקרקעין בהתאם לס' 64. מדובר בהסדר דיספוזיטיבי, אולם אם לא הוחלט על תקנון מוסכם בהתאם לפרוצדורה הקבועה בחוק, יחול התקנון המצוי בהתאם למקרקעין שאינם רשומים בפנקס הבתים המשותפים לפי ס' 77 לחוק.

דוד, דייר בקומה הרביעית, הגיש בקשה לתיקון צו הרישום על מנת להצהיר כי זכות הבניה הן שלו וכך גם בנוגע לזכויות הבניה שרכש מאודליה אשר לא נרשמו כהצמדות לדירתו. יוער, כי בעניין שטרייכר התגלעה מחלוקת בין השופט טירקל לשופט ברק ביחס לשאלה האם זכויות הבנייה שאינן מנוצלות הן בגדר זכויות בנות הצמדה אם לאו. בית המשפט קבע כדעתו של השופט ברק שלפיה זכויות הבניה נעדרות כל קיום פיזי-עצמאי מובחן ולפיכך לא ניתן לראות בזכויות אלה כרכוש משותף הניתן להצמדה. לכן, יש לראות בזכויות אלה כזכויות חוזיות, המחייבות במישור היחסים בין בעלי הדירות בבית המשותף. זכויות אלו ניתנות לרישום ולעיגון בתקנון הבית המשותף (וינרוט, בעמ' 379–381). ייתכן שבנסיבות העניין עדיף לדוד לפעול בדרך של כינון תקנון מוסכם לפי ס' 61 לחוק. הדבר שונה מהתייחסות הספציפית בחוק המקרקעין למימוש או ניצול זכויות בנייה כדי להרחיב הדירות בבית המשותף לפי ס' 71ב לחוק המקרקעין. אם כן, עומדת לדוד להגיש בקשה לשינוי רישום לפי תק' 58 ולאחר מכן הפרוצדורה לפי תק' 59־60.

עתה אבחן את כינוס האסיפה הכללית והחלטותיה בנוגע להוצאות. נודע כי האסיפה כונסה אך ב1.8, כ-5 חודשים לאחר רישום הבית המשותף. הדבר מנוגד להוראות ס' 5(ב) לתוספת הראשונה. בנסיבות אלו, יכלו בעלי הדירות לפנות למקפח על המקרקעין. מכל מקום, תפקיד האסיפה הכללית לפי ס' 5(א) הוא לקבוע דרכי

ניהול הרכוש המשותף והשימוש, לרבות מינוי נציגות לבית המשותף וכל הנושאים הקשורים לניהול השוטף של הרכוש המשותף. החלטות יתקבלו ברוב לפי ס' 12 לחוק, ההצבעות יכול שתיעשנה בהרמת ידיים או בהצבעה בקלפי לפי ס' 13 ומניין החוקי כולל לפחות מחצית מבעלי הדירות לפי ס' 8 לחוק. בעניינו, אין כל פגם כי האסיפה התקיימה בנוכחות 12 בעלי הדירות. אם כי, קביעת המועד הבא לשנת 2021, גם הוא מנוגד לתוספת, כאמור. האסיפה הכללית פעלה בניגוד לס' 15 כאשר קבעה כי הנציגות תורכב מ-2 נציגים מכל קומה, שכן החוק קובע כי הנציגות לא תמנה יותר מחמישה נציגים. ביחס לנשיאה בהוצאות – דוד היה צודק, אילו היה בנמצא תקנון מוסכם שהיה מתייחס לכך באופן ספציפי וממילא היה מביא בחשבון את החלטת הרוב. אילנה צודקת, לפי ס' 58 – היחס בין ההוצאות מחושב לפי שטח הדירה של כל בעל דירה ביחס לשטח של הדירות בבניין. אם כן, החלק היחסי של הדיירים בקומות 1–3 צריך להיות נמוך יותר, מאשר הדיירים בקומה 4.

האם ישנה נפקות להחלטת הנציבות כי התשלום ייעשה באופן שווה? נתון כי 10 דיירים מתוך 12 שנכחו באסיפה הצביעו בעד חלוקה שווה כדעתו של דוד. מחד גיסא, הוראות ס' 15(ד) מאפשר לנציבות להוציא החלטות ברוב דעות, מאידך גיסא ניתן לראות את ס' 58 לעיל וכן את ס' 12(ב) לתוספת הראשונה – כל החלטה המטילה חובות או משנה זכויות, בניגוד למנגנון בפרק ו' לחוק, אינן מחייבות את בעלי הדירות שלא הסכימו. עם זאת, נכון לציין גם את גישה הפסיקה, שלפיה גם אם נראה כי רכוש משותף משרת דה-פקטו רק את רוב הדיירים, עדיין מחייבת נשיאה בהוצאות על ידי כלל בעלי הדירות בבניין המשותף (וינרוט, בעמ' 371).

פנייתו של יהושוע בנוגע לעניין החניות שגויה. הפסיקה כבר בעניין רוזנברג, קבעה כי כל אימת שהתקנון שותק בנוגע לייעוד שטח למטרת מסוימת, הרי שמתאפשר לכל בעל דירה לעשות שימוש ברכוש המשותף בצורה סבירה. כך גם יש לתת את הדעת, להיעדר כל קביעה בתקנון (אין התייחסות לסוגיה זו בתוספת הראשונה לחוק) וכן לא התקבלה החלטה של האסיפה הכללית. מכאן, שהחניה של אילנה איננה אסורה וזכות כל בעל דירה להחנות בהיעדר קיומו של איסור כאמור.

נראה כי ההצמדה של אילנה איננה חוקית. ראשית, אין בנמצא תקנון מוסכם, אלא תקנון מצוי. כך או כך, ס' 55 לחוק המקרקעין מחייב כי כל הצמדה של רכוש משותף תיעשה בהסכמת כל בעלי הדירות. שנית, החלטה כזו עליה להירשם בתקנון על מנת למנוע תאונות משפטיות ולהבטיח כי המרשם יישקף את מצב הזכויות נאמנה. בעיקר, המטרה היא להגן על כל מי שנכנס בנעלי בעל הזכות (עניין החזקות ונכסים בע"מ). ההחלטה הראשונה של הנציגות כמי שמייצגת את האינטרסים של בעלי הדירות לא אישרה כן. לאחר מכן, החלטה שהתקבלה באסיפה שלא מן המניין הניבה לאילנה רוב של 80% בלבד. כך גם ס' 6 לתוספת הראשונה לחוק, לא מאפשר לכנס אסיפה שלא מן המנין, אלא בהסכמת שליש מבעלי הדירות. בנוסף לכך, בהתאם לס' 6(ב), אין המשמעות כי כינוס אסיפה שלא מן המנין מבטל את סמכות הנציגות שנבחרה, אלא שיש ליתן לנציגות הזדמנות לכנס אסיפה תוך שבועיים מיום הדרישה. ככל שלא עשתה כן, האסיפה הכללית תתכנס על ידי בעלי הדירות. מכאן, שנפל פגם מהותי הן בעניין הרוב הדרוש להצמדה והן בעניין הפרוצדורה.

לעניין התנתקותה של רחל. ראשית, יש לציין את זכותה של רחל לעשות שינויים או תיקונים בדירתה, אלא אם כן לא מדובר בפגיעה ברכוש המשותף לפי ס' 2(א) לתוספת הראשונה לחוק. עם זאת, יוער כי כל אימת שמדובר בפגיעה המהווה סיכון לרכוש המשותף או עשויה לשנות את ערכו, עליה לבקש בהתאם להוראות סעיף זה הסכמה מראש של האסיפה הכללית. אף על פי כן, תק' 3 לתקנות המקרקעין (תנאים להינתקות ממערכת מרכזית בבית משותף) מאפשרת לבעל דירה בבית משותף להתנתק ממערכת מרכזית, כאשר מדובר במצב שלא יפגע בדירות אחרות, בבית משותף, במערכת ההסקה ובחזות הבית. גם אם רחל עמדה בתנאים להתנקות כאמור בתק' 2 לתקנות, עליה לעמוד במספר תנאים כלליים לביצוע ההינתקות בהתאם לתק' 4(א). כך למשל, ישנה הוראה קוגנטית להודיע לנציגות הבית המשותף על כוונת בעל הדירה לבצע הינתקות, לפחות 15 ימים לפני כן. המטרה בבסיס הוראה זו היא לאפשר לנציגות הבית המשותף להעריך את אופן הביצוע ואת תקינותו, לפי תק' 4(ב) לתקנות. אם כן, בדין הגישה נציגות הבית המשותף תביעה נגד רחל. בהתאם לתקנות המקרקעין (הוצאות החלות על המתנתק מהמערכת המרכזית בבית המשותף), על המתנתק לשאת הן בעלות הבדיקה עובר להתנתקות והן בעלות ההתנתקות גופה. כך גם, נראה כי תק' 3(א) לתקנות דנן מחייבות את המתנתק לשאת בחלק יחסי מעלות ההוצאות השוטפות אף לאחר התנתקות. רחל שוגה לחלוטין ביחס למעמדה של נציגות הבית המשותף. ס' 69 לחוק המקרקעין מכיר במעמדה המשפטי של הנציגות כמורשה של בעלי הדירות. החוק אף מסמיך את הנציגות להיות צד לכל הליך משפטי בשם כל בעלי הדירות (וינרוט, בעמ' 389–393).

באשר לעסקאות שערכה רחל. יש ליצור הפרדה. ביחס לשתי העסקאות נידרש לבחון באילו תנאים, אם בכלל, ניתן להעביר הצמדות, היינו חלקים מהרכוש המשותף המוצמד לדירה ומהווה חלק אינטגרלי ממנה. ביחס לעסקה הראשונה – ככל שמדובר בהצמדה שהיא חלק אינטגרלי מהדירה, הרי שחוק המקרקעין אינו מאפשר לעשות עסקה אך ברכוש המשותף לפי ס' 55(ב). הדבר נכון גם בנוגע למחסן בדירה השנייה. בהנחה שמדובר בהצמדה שאינה חלק מהדירה, הרי שס' 62(א)(1) מאפשר לבצע עסקאות ביחס להצמדה, אך ורק לבעל דירה אחת בבניין ולא למישהו חיצוני. אם כן, הדבר צריך להיעשות באמצעות תיקון צו רישום בבית משותף לפי ס' 145 לחוק המקרקעין. מחד גיסא, כאשר הרכוש המשותף כבר מוצמד לדירה של רחל והיא מעוניינת להעביר לבעלת דירה בבניין, היא יכולה לעשות כן מבלי הסכמת יתר בעלי הדירות. מאידך גיסא, יש ליתן הזדמנות ליתר בעלי הדירות להשמיע טיעוניהם. בכל הנוגע למכירת החניה לאילן – העסקה איננה חוקית. בנסיבות הללו, עומדות בפני רחל האפשרות למכור הדירה יחד עם החניה לאילן, או להעביר את החניה לדייר אחר בבניין. לחלופין, אפשר יהיה לבטל ההצמדה ולהחזירה לרכוש המשותף, אך זאת בכפוף להסכמת כל בעלי הדירות (עניין גדרון).